Başkentte Daire Fiyatına Bir Köy. Adıge Cumhuriyeti'nde Bugün Gayrimenkul Almak Karlı Mı?

Tatyana Zakharova

 Adıge Cumhuriyeti'nde her yıl daha fazla konut inşa ediliyor. Cumhuriyet İnşaat Bakanlığı'na göre, bölge birkaç yıldır kişi başına düşen konut inşaatı bakımından Rusya'nın ilk onunda yer alıyor. AiF-Adygea, yeni binalardaki ve mevcut piyasadaki dairelerin maliyetini ve gayrimenkul alım satımının en iyi yollarını araştırdı.

Daha fazla inşaat yapmaya başladılar.

Krasnodar'dan Elena Shumskaya, geçen yılın sonlarında Novaya Adygeya köyünde ipotek kredisiyle tek odalı bir daire satın aldı. Bina henüz tamamlanmadı ve yeni sakinlerin anahtarları bu baharda alması bekleniyor.

Elena, "Doğum belgesinden elde ettiğim parayı yatırım yapmak istiyordum, ancak ailemiz uygun şartlarda olmadığı için Kuban'ın başkentindeki tercihli konut kredisi programlarından yararlanamadım. Bir arkadaşım bana %6 faizle konut kredisi alabileceğim  Adıge Cumhuriyeti'ni düşünmemi önerdi. Oraya gittim, seçeneklere baktım ve aynı gün karar verdim. 5 katlı bir binanın 4. katında tek odalı bir daire seçtim. Tek bir şartım vardı: Çoğu seçeneğin bulunduğu birinci veya beşinci kattan daire almamak. Bölge bakımlı, oyun alanları, yakınlarda dükkanlar var - kısacası, rahat bir yaşam için ihtiyacınız olan her şey mevcut. Gelecekte daireyi kiraya vermeyi planlıyorum. Hala ihtiyacım olan tek şey dairenin kozmetik tadilatlar, müteahhit bunları anlaşmaya dahil etmeyi teklif etti, ancak bu fiyatı hemen bir milyon ruble artıracaktı. Daire bana 4,4 milyon rubleye mal oldu. Ödeme uygun - 22.000 ruble. Başka bir konut kompleksindeki bir teklifi de düşündüm, ancak oradaki fiyat daha yüksekti ve aylık ödeme daha fazla olacaktı." "35 bin rubleydi," dedi.

2024 yılında  Adıge Cumhuriyeti'nde yaklaşık 565.000 metrekare konut inşa edildi. Bunun yaklaşık 181.000 metrekaresi çok katlı apartmanlar, 384.000 metrekaresi ise müstakil evlerden oluşuyordu. 2025 yılının sonuna kadar, devreye alınan konut hacmi %6 artarak 600.000 metrekareye ulaştı.

Emlak Uzmanı İrina Grekova, "Alıcılar, Krasnodar yakınlarındaki Yablonovsky köyü gibi yerleşim yerlerini tercih ediyor çünkü oradaki konutlar komşu bölgenin başkentine göre daha ucuz. Aynı zamanda, Maykop'ta yeni konut komplekslerinin inşası hızla gelişiyor. Müteahhitler, daireleri kiralama açısından da talep gören modern binalar inşa ediyor. Maykop, hem  Adıge Cumhuriyeti'nden hem de Belorechensky gibi Kuban'ın yakın bölgelerinden gençleri kendine çeken bir öğrenci şehri. Genç aileler kırsal köylerden ve küçük kasabalardan oraya taşınıyor," diyor. "Fiyatlara gelince, Maykop'ta, müteahhit tarafından tadilatı yapılmış tek odalı bir daireyi yaklaşık 5 milyon rubleye bulabilirsiniz.  Adıge Cumhuriyeti'nin başkentinde bol miktarda ikinci el konut var ve bunlar çeşitli koşullarda bulunuyor. Daha eski binalarda, tek odalı bir daire 3 milyon rubleden, iki odalı bir daire ise 4 milyon rubleden başlayan fiyatlarla bulunabilir. Alıcı profili mi? Ya 6 milyon rublelik aile ipoteği olan bir müşteri ya da 4 milyon rubleye kadar nakit parası olan biri."

Arsa fiyatları giderek artıyor.

Irina Grekova'ya göre, ilan sitelerinde sahte ilanlara rastlayabilirsiniz. Bazıları sıradan bir kişi tarafından kolayca fark edilebilirken, diğerleri için bir satış uzmanına ihtiyaç duyulur. Örneğin, bir ilanda "Sahibinden satılık" ifadesini görürseniz, mülkün sahibi tarafından değil, bir emlakçı tarafından satılıyor olma olasılığı çok yüksektir. Gerçek bir satıcı "Ben sahibiyim" diye yazardı. Fotoğraflara da dikkat etmekte fayda var. Profesyonelce çekilmişlerse, büyük olasılıkla bir ajans tarafından yayınlanmışlardır. Gerçek sahipler nadiren ilgi çekici ve detaylı ilanlar oluştururlar.

"Cumhuriyetteki evlere de talep yüksek; arsa fiyatları asla düşmüyor. Kozet köyü alıcılar arasında popüler," diye devam ediyor uzman. "Adıgeysk son zamanlarda cazip hale geldi. Şehir gelişiyor, ancak Krasnodar'a daha uzak olduğu için Yablonovsky, Kozet ve Novaya Adygeya'ya göre daha düşük seviyede. Alıcılar için popüler bir diğer yer ise Tlustenhable köyü. Kamennomostsky, Dakhovskaya, Hamışkiy ve tatil beldesi olarak değerlendirilebilecek diğer köyler de yavaş yavaş gelişiyor ve bazılarına müteahhitler kendi projeleriyle giriyor. Orada, açıklığa kavuşturayım, bunlar yüksek binalar değil, doğalgaz şebekesine bağlı apartmanlar var ve bu büyük bir avantaj. Ancak bu bölgelerde henüz büyük ölçekli satışlar olmadı. Moskova veya Sibirya gibi diğer bölgelerden yatırımcılar bunu dikkate almıyor." İşlemlerin büyük çoğunluğunu Maykop ve çevresinde yaşayan, bölgeyi tanıyan ve nehre yakınlığı, dağ manzarası, temiz havası gibi özelliklerinden dolayı takdir eden kişiler gerçekleştiriyor.

Kimlerin maaşları artıyor?

Bir Rus haber ajansının yaptığı araştırmaya göre,  Adıge Cumhuriyeti'nde konut kredisi için peşinat biriktirmek beş yıldan fazla sürüyor. Bölge bu göstergede ülke genelinde 74. sırada yer alıyor. Bu arada, Krasnodar Kray ikinci sırada geliyor.

Adıge Cumhuriyeti'nde iki yetişkin ve bir çocuktan oluşan bir ailenin yaklaşık 1,9 milyon ruble biriktirmesi bu kadar zaman alacaktır. Bu, 60 metrekarelik bir dairenin ortalama maliyetinin %30'una denk geliyor. Bu arada, petrol ve doğalgaz özerk bölgeleri olan Hantı-Mansi Özerk Okrugu, Yamalo-Nenets Özerk Okrugu ve Çukotka sakinleri en hızlı şekilde tasarruf ediyorlar (1,7 ila 2,1 yıl). En uzun süre ise Çeçenya, Dağıstan ve Kırım'da (8,9 ila 9,1 yıl).

 

Adıge Cumhuriyeti'nde, konut kredisi için peşinat ödemek için beş yıldan fazla süre tasarruf yapmanız gerekiyor.

 

Gelir önemlidir. Çeşitli kaynaklara göre,  Adıge Cumhuriyeti'nde 2025 yılındaki ortalama maaş dalgalanma göstermektedir. Rosstat bunu 61.000 ruble olarak tahmin ederken, iş arama hizmetleri daha yüksek rakamlar gösteriyor; 85.000 ile 90.000 ruble arasında. Ancak bu rakamlar gerçek maaşlardan ziyade iş ilanlarına dayanıyor olabilir. Resmi istatistikler,  Adıge Cumhuriyeti'ni Güney Federal Bölgesi'nde maaş seviyeleri açısından ilk beş arasında gösteriyor.

İşe alım şirketinin basın servisinden yapılan açıklamada, "2025 yılının sonuna kadar Adıge Cumhuriyeti'ndeki işverenler 14.000'den fazla iş ilanı yayınladı. Yerel şirketler en sık satış, mavi yakalı işler, taşımacılık ve lojistik, perakende ve ev hizmetleri personeli alanlarında uzman aradı. Bu ilanlarda sunulan ortalama maaş 61.300 ruble olup, 2024 ortalamasına göre %18'lik bir artış göstermiştir." denildi.

İkinci el piyasası daha ucuz.

Gayrimenkul uzmanı ve emlakçı Ekaterina Kremneva :

"Adıgey şu anda aile ipoteği olanlar ve 18 yaşından küçük iki çocuğu olanlar arasında oldukça rağbet görüyor. Hatırlatmak gerekirse, Krasnodar'da daire satın almak için 6 yaş veya daha küçük bir çocuğunuz olması gerekirken,  Adıge Cumhuriyeti'nde iki küçük çocuğunuz varsa aile ipoteği kabul ediliyor. Burada, Krasnodar'ın banliyöleri sayılabilecek ve şehir merkezine 20 dakikalık sürüş mesafesinde bulunan Novaya Adıgeya ve Yablonovsky kasabalarını düşünebilirsiniz. İnsanlar genellikle burada öğrenciler için veya kiralama amacıyla ev satın alıyorlar.  Adıge Cumhuriyeti'ndeki  rekabet, Krasnodar'ın bazı bölgelerindeki kadar yüksek ve sonuç olarak, kiralama fiyatları Kuban başkentindekinden çok daha düşük değil, hatta bazı mülkler için daha yüksek bile olabiliyor."

İkinci el gayrimenkullere gelince, fiyatlar makul seviyede; stüdyo daireler 2 milyon rubleden, tek yatak odalı daireler 3 milyon rubleden ve iki yatak odalı daireler 4 milyon rubleden başlıyor. Fiyat ne kadar düşükse, gayrimenkulün kalitesi de o kadar düşük oluyor. Gayrimenkulün büyüklüğünü, katını, durumunu, tadilatlarını, mobilyalarını vb. etkileyen faktörler arasında şunlar yer alıyor.

 Adıge Cumhuriyeti'ndeki ikinci el piyasası, Krasnodar merkezinin altyapısına ihtiyaç duyan ancak merkezde 4 yatak odalı, 1 banyolu bir daire için parası olmayanlar (fiyatlar merkezdeki fiyatların neredeyse iki katı), öğrenci çocukları veya torunları olanlar, düşük gelirli yatırımcılar veya bölgeye alışkın kişiler tarafından satın alınıyor.

Bence  Adıge Cumhuriyeti yaşamak ve kiraya vermek için iyi bir yer. Doğal güzellikleri, nehri ve ormanlarıyla öne çıkıyor. Bazı konut kompleksleri oyun alanlarından dağ manzarası sunuyor. Ulaşım imkanları, denize erişim ve gerekli tüm mağazaların bulunduğu alışveriş merkezleri mevcut. Cumhuriyet genelindeki altyapı giderleri de Krasnodar Bölgesi'ne göre daha düşük. Okullar, anaokulları, çok amaçlı merkezler, bankalar ve diğer olanaklar da bulunuyor.

Kaynak: Adıgea AİF